Закон про ріелторів і зміна голови НБУ: коли подорожчає нерухомість

Ринок нерухомості в Україні поступово почав оживати з ослабленням карантину. І якщо раніше експерти прогнозували, що ціни на квартири залишаться стабільними, зараз виникло кілька факторів, які можуть вплинути на ринок. Нещодавно у відставку подав голова Національного банку України Яків Смолій, що позначилося і на курсі долара. До того ж, у Раді зареєстрували законопроєкт, згідно з яким всі операції з будь-якою нерухомістю повинні відбуватися через посередників - брокерів або ріелторів. Експерти вважають, що ухвалення такого закону спровокує зростання цін на житло. Що буде з цінами на нерухомість найближчим часом.

Що зараз на ринку нерухомості

Зараз ринок житла відновлюється після застою, викликаного коронакризою. За оцінками учасників ринку, зросла зацікавленість українців у придбанні нерухомості, а будівництво відновилося на 80%. За низкою об'єктів зберігається невизначеність: не вистачає коштів, особливо якщо будували за рахунок інвесторів-покупців, або є проблеми, пов'язані з дозвільними документами.

«Затяжний карантин змусив забудовників шукати прийнятні шляхи стимулювання попиту у вигляді всіляких знижок і акцій. Так, найбільший розмір знижок спостерігається на об'єктах на початкових стадіях будівництва, найменший - в об'єктах на стадії введення в експлуатацію. За стовідсоткової оплати, залежно від площі квартири, покупець може отримати знижку до 5% - на завершальній стадії будівництва, до 10% - на етапі будівництва понад 6-9 місяців і до 15% - на початкових етапах будівельних робіт. Для стимулювання продажів практично всі забудовники пропонують покупцям найвигідніші знижки, що досягають 15% при повній оплаті вартості квартири», - говорить Олександр Ізаров, керівник проєкту RUSANIV RESIDENCE.

За його оцінкою, близько половини квартир купують на старті, ще близько чверті - протягом року після початку будівництва.

«Протягом 3 місяців на первинному ринку коливання вартості не перевищують 0,5-1%, залежно від стадії будівництва. Але за стабільних цін на будівельні матеріали і будівельно-монтажні роботи, а також в умовах планомірно зростаючого попиту, найближчі 3-4 місяці багато компаній можуть знизити розмір знижок або ж відмовляться від практики безпроцентної розстрочки, підвищивши при цьому ціни на 3-5%», - прогнозує Ізаров.

Поки ж ціни на первинне житло залишаються стабільними з незначними точковими коливаннями, пов'язаними з переходом того чи іншого ЖК на новий етап будівництва.

«На стабільність цін, поза сумнівом, вплинуло зниження купівельної активності - на 15% в об'єктах нових форматів і до 70% в об'єктах економ-класу. Через падіння попиту на будматеріали і будівельно-монтажні роботи, яке сягнуло 50-70%, собівартість будівництва залишилася або на рівні лютого-початку березня, або знизилася на 5-10% - залежно від складності будівництва, якості будматеріалів, які застосовуються. І третьою причиною цінового штилю варто вважати стабільність курсу національної валюти», - говорить Анжеліка Саакян, директор з маркетингу багатофункціонального ЖК POLARIS Home & Plaza.

Як політична ситуація вплине на ціни

Учасники ринку вважають, що до осені зростання цін на нове житло не буде, але багато що залежить від збереження незалежності НБУ та поведінки інвесторів і міжнародних донорів. Забудовники кажуть, що зацікавлені у стабільності і збереженні курсу гривні.

«Забудовники найбільше зацікавлені в тому, щоб на ринку зберігалася стабільна ситуація, оскільки стабільність впливає на активність покупців. За моїми прогнозами, ринок нового житла буде залишатися стабільним найближчі 2-3 місяці. Думаю, що в найближчі дні курс гривні стабілізується і буде перебувати в «коридорі» 26,5-27 грн/дол.», - говорить Дар'я Бедя, керівник з розвитку проєктів компанії Citex Development.

З підвищенням темпів інфляції учасники ринку збираються підвищувати ціни, хоча і побоюються відтоку покупців.

«Інфляція змусить багатьох забудовників переглянути свої ціни. Поріг же стабільних цін на будматеріали - це 29 грн/дол. Якщо курс гривні опуститься нижче, то і виробники, всупереч невисокому попиту, будуть змушені переглянути ціни. Тобто, у гривневому еквіваленті ціни для покупців можуть вирости на відсоток інфляції плюс відсоток підвищення собівартості. Також можливо, як це практикувалося на початку 2019 року, зростання гривневих цін буде з «запасом» - ще, щонайменше, 5-10%. Таке підвищення може зачепити навіть тих, хто зберігає заощадження в іноземній валюті», - говорить Саакян.

На цінах на вторинному ринку може позначитися і законопроєкт про ріелторську діяльність.

«Поки ніхто не береться говорити, наскільки зросте вартість квартир на «вторинці», адже не зовсім ясно, як буде функціонувати ринок ріелторських послуг. Але найголовніше питання: це скандали, чутки, пов'язані з цим законопроєктом. Якщо говорити глобально, то будь-яка нестабільність в якомусь сегменті ринку нерухомості може побічно відгукнутися і в інших сегментах», - пояснює Саакян.

Водночас, Олександр Хмелевський, незалежний експерт і кандидат економічних наук, пояснив, що відставка голови Нацбанку і девальвація гривні, якщо вона відбудеться, приведуть до зростання вартості нерухомості саме у гривневому еквіваленті. У той час, як зростання цін у валюті чекати не варто.

«Доходи населення істотно скоротилися, тому попит на нерухомість буде залишатися низьким. Що стосується введення обов'язковості послуг ріелтора при укладанні угод - це призведе до додаткових витрат для покупців або орендарів. Зараз багато угод як на покупку, так і на оренду полягають без участі ріелторів. Люди самі знаходять нерухомість і укладають угоди. За послуги ріелторів доведеться платити. Як правило, ріелтор бере близько 5% під час купівлі нерухомості і місячну плату за оренду. Також запровадження реєстру правочинів дозволить владі стягувати податки за операціями з нерухомістю. Тому не виключено, що продавці нерухомості і ті, хто здає в оренду, спробують перекласти суму податків на покупців або орендарів. Це може в перспективі призвести до зростання цін на нерухомість і вартості оренди. Але низький попит буде стримувати зростання цін», - говорить Хмелевський.

Сергій Родлер, аналітик TeleTrade, зазначив, що продажі нерухомості все ще тримаються на 20-30% нижче докризових значень. До того ж, незважаючи на зниження облікової ставки, ринок іпотеки в країні так і не зародився через високу вартість кредитних коштів - близько 12-15%, з урахуванням всіх додаткових комісій і страхування.

«У тому випадку, якщо у людини є достатньо грошей для покупки квартири, то нерухомість може стати відмінним способом зберегти свої заощадження. Головною загрозою для капіталу і надалі лишається падіння курсу гривні. Причому, відставка голови НБУ, відомого своїми прагненнями стабілізації курсу, відкриває двері для драматичніших змін. Судячи з усього, гривню можуть девальвувати в другому півріччі: вартість нацвалюти цілком може знизитися до 28-30 грн за долар. Отже, у довгостроковій перспективі інвестиції в житло мають принести відчутний ефект. До того ж, велика ймовірність того, що до кінця року ціна квартир зможе відновитися до рівня 2019 року на тлі зниження ставок з іпотеки і зростання попиту», - коментує ситуацію Родлер.

Максим Орищак, аналітик «Центру біржових технологій», додав, що зараз в Україні настане час покупця - це той період, коли у населення низька купівельна спроможність, в країні політична нестабільність через внутрішні і зовнішні фактори, національна валюта має шанс на девальвацію, оскільки економіка на спаді, західні кредити не стимулюють зростання, а лише підтримують державу від дефолту.

«Ціни на нерухомість зростатимуть. Той, хто захоче продати своє житло, змушений буде йти на поступки покупцеві, чекати вигідну угоду не вийде. Найдорожча нерухомість збережеться в Києві й тут, звичайно ж, зниження цін варто чекати в останню чергу. У цьому регіоні найбільша економічна активність, люди завжди будуть їхати за роботою в столицю, тому поточна середня вартість квадратного метра квартири в діапазоні 1250 доларів, ймовірно, збережеться», - пояснив експерт.

Що чекає ринок нерухомості в майбутньому

Експерти пояснюють, що майбутні ціни залежать від стабільності в країні і курсу валют. Але, якщо говорити про Київ, тут на вартості житла може також позначитися політична невизначеність і місцеві вибори, що наближаються.

«Всі ми знаємо, що під час активної політичної боротьби покупець не вирішується на покупку житла. На період революцій ринок зупиняється. Всупереч політичній «чорнусі», яка незабаром поллється з усіх «приймачів», не виключаю, що окремі політичні сили, скориставшись ситуацією, коли ринок будівництва знаходиться в стадії реформування, спробують розхитати його різними «акціями непокори», заробляючи собі додаткові електоральні бонуси», - припускає Ізаров.

Саакян же пояснює, що Єдина електронна система, яка вже запрацювала, - базовий елемент всього пакету реформ у будівельній галузі. Тому ринок поступово стане відкритішим і прозорішим, корупційні ризики знизяться, адже система прибере «людський фактор» при отриманні дозвільної документації на будівництво.

• Нардепи в квітні отримали понад 1,2 млн грн компенсації за житло
• Карантинний ринок житлової нерухомості: коли і де в Україні краще купувати житло
• Українці відкладають купівлю квартир через кризу: чи буде бум після карантину
• Який податок на майно доведеться заплатити у 2020