Рынок земли в Украине: как он работает в условиях моратория

В четверг, 20 декабря Верховная Рада должна проголосовать по вопросу продления моратория на продажу земли. Как известно, в декабре 2017 г. Рада продлила мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения до 1 января 2019 года, и теперь нардепы хотят это повторить уже в который раз

Но о том, чтобы снять запрет на продажу земли, говорят, как эксперты, так и международные организации. Так, например, Европейский суд по правам человека не раз высказывался о том, что мораторий на продажу земли ущемляет права владельцев земельных участков.

Раньше снятие моратория было одним из требований Международного валютного фонда, но в июле 2017 г. оно было изъято из Меморандума Украины и МВФ, и сейчас не является обязательным требованием для предоставления транша.

Запрет на продажу земель сельскохозяйственного назначения был введен еще в 2001 г. А уже с 2002 г. мораторий начал действовать как временная мера с целью обеспечения нормативного урегулирования земельных отношений и создания инфраструктуры рынка земли. Но после этого парламент неоднократно продлевал мораторий, да и сейчас не намерен его отменять. В украинском политикуме сторонники такого решения мотивируют его тем, что после снятия моратория земли быстро скупят иностранцы, оставив Украину ни с чем.

Но, как ни парадоксально, несмотря на действие моратория, украинский рынок земли не простаивает. Он функционирует, на нем происходит множество различных транзакций. Как сейчас работает рынок земли в Украине и о чем говорят цифры.

Что такое мораторий и почему рано говорить об его отмене

Мораторий, т.е. запрет на продажу сельскохозяйственных земель, в Украине будет действовать до тех пора, пока парламент не примет закон "Об обороте земель". Сейчас в Раде должны рассмотреть законопроект, который снова продлит мораторий, но это, в сущности, ничего не меняет. Премьер-министр Украины Владимир Гройсман заявлял, что продление или непродление моратория фактически не поменяет ситуацию с продажей земли.

"Независимо от того, будет продлен или не будет, мораторий будет действовать, пока парламент не примет закон "Об обороте земель". Я об этом говорю, чтобы все посмотрели, как будут пиариться и бороться за продолжение моратория, хотя он и так будет действовать", – сказал Гройсман.

Ранее Гройсман также отмечал, что в Украине гражданам следует позволить покупать землю друг у друга в ограниченном количестве, и при этом не допустить, чтобы земля попала в руки крупных агрохолдингов, т.к. это серьезный национальный актив.

Согласно прогнозам Всемирного банка, если бы в Украине отменили мораторий, цены на продажу земли выросли бы до 3–3,5 тыс. долларов за га по сравнению с нынешними 1–1,5 тыс. долларов.

В Кабмине же поставили цель – создать рынок земли до 2020 г. Но, как мы видим, на носу 2019 г., а никаких шагов в этом направлении так и не было сделано. Тем не менее, рынок земли от продолжает функционировать, пусть и не совсем в привычном виде.

Сколько земель в Украине

Недавно Всемирный банк опубликовал "Мониторинг земельных отношений", в котором детально рассказывается обо всех аспектах украинского рынка земли и о том, что с ним происходит в последнее время.

Так, по состоянию на 1 января 2017 г. в Государственном земельном кадастре было зарегистрировано 18,3 млн земельных участков, что на 2,5 млн участков больше, чем было зарегистрировано по состоянию на 1 января 2015 г.

Что касается собственности, то всего по Украине 87,8% земельных участков находятся в частной собственности, 6,7% в государственной, а 5,5% в коммунальной.

В среднем, на 1000 человек в Украине приходится 678 земельных участков. Самые высоки показатели в таких районах, как Балтский район Одесской области – 2567,8 земельных участка на 1000 населения, Макаровский район Киевской обл. – 2677 участков, Лебединский район Сумской обл. – 3057,7 участка.

А вот меньше всего земельных участков пришлось на Закарпатскую область. В Перечинском районе всего 134,7 земельных участка на 1000 человек, в Тячевском 136,8, а в Иршавском – 139,6.

Средний размер земельного участка в Украине составляет 1,8 га. Для земельных участков частной формы собственности – 1,6 га, государственной формы собственности – 7,9 га, коммунальной – 0,8 га.

За два года на украинском рынке земли было 3, 6 млн транзакций

Согласно данным исследования, за два года (с 2015 по 2017 гг.) существенно выросло количество проведения земельных аукционов. Так, за это время на аукционы для продажи прав аренды государственных и коммунальных земель было выставлено:

• 7 341 участок сельскохозяйственного назначения (155 864 га);
• 2 873 участка несельскохозяйственного назначения (6 040 га).

К тому же, с июля 2015 г. по июнь 2017 г. было осуществлено 3,6 млн транзакций по смене владельца/пользователя земельного участка, причем 89,5% из них касались именно сельскохозяйственных земель.

Если более деятельно рассмотреть структуру транзакций по сельскохозяйственным землям, то увидим, что:

• 76,1% транзакций приходился на аренду;
• 18,3% на наследство;
• 3,1% на покупку/продажу;
• 1,6% на дарение;
• 0,8% на эмфитевзис (право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд);
• 0,05% на ипотеку.

К слову, покупка/продажа сельскохозяйственных земель и ипотека приходится на те участки, которые не попали под действие моратория. Всего таких земель в Украине 1,7 млн га,– это участки для ведения личного сельского хозяйства, садоводства, огородничества и подсобного хозяйства.

В структуре несельскохозяйственных земель ситуация отличается:

• 36,8% пришлось на покупку/продажу;
• 26,8% на наследство;
• 19,2% на аренду;
• 15% на дарение;
• 1,8% на ипотеку;
• 0,03% на эмфитевзис.

"Среди общего количества проданных земельных участков преобладают земли не сельхозназначения, что обусловлено мораторием на куплю-продажу сельхозземель. Однако среднеквартальные темпы свидетельствует о росте количества проданных участков прежде всего сельхозназначения – среди них прирост составил 798 участков (10%), а среди несельскохозяйственных – 281 (5%)", – сказано в исследовании.

Согласно скоректированным данным Минюста за период с июля 2015 по июнь 2017 гг., всего было куплено/продано 100,1 тыс. га (пропорция между землями с/х назначения и не с/х назначения 69,1% к 30,9%, передано по наследству 2,4 млн га (99,1% и 0,9% соответственно), обменено/подарено 59,1 тыс. га (85,9% : 14,1%), передано под заставу или в ипотеку 5 тыс. га (25,3% : 74,7%); арендовано 13,5 млн га (99,6% : 0,4%); передано в использование на правах эмфитевзиса 80,8 тис. га (99,5% : 0,5%).

Таким образом, мы видим, что украинский рынок земли не стоит на месте, даже несмотря на то, что сейчас в стране действует мораторий, который охватывает почти все сельскохозяйственные земли. Однако запрет не распространяется на аренду земель, потому в последние годы было арендовано 13,5 млн га. Интересная тенденция заключается и в том, что за 2015–2017 гг., количество транзакций, связанных с сельскохозяйственными землями, существенно увеличивалось. Наибольший рост был зафиксирован среди передачи в использование на правах эмфитевзиса, а наименьший – передачи в ипотеку.